2022.05.03 2022.05.16

【不動産投資０話】不動産ってどこで買うの？どうせ儲からない？不動産経営にかかる５つの経費について

ガッツ

どうもーブロガーの男性Aです。
今日は、不動投資について一緒にお勉強しよう！というblogになります。
では、行ってみよう！！

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不動産ってどこで買うの？？

不動産ってどこで買うのか？知っていますか？

ちなみに、僕は知りませんでした。

不動産はそう不動産屋さんで買うんです。不動産屋さんは賃貸を貸し出すだけが不動産屋さんの仕事だと思い込んでいる人も多いはずです。

しかし、不動産屋さんはアパートやマンションを貸してくれるだけではなく、売ってもくれるんです。

また、家を建てる時は建設会社さんでも土地などを探すことができます。

じつは、不動産屋さんを介さなくても個人間で売買することもできるんです。

法律上何の問題もありません！しかも、個人間で売買した方が、仲介手数料がない分高く売れますし、買い手も交渉次第では安く買い取ることができます。

不動産屋さんは個人間のやり取りをスムーズに行えるようにするための仲介業者なのです。

ー不動産屋さんを用いることのメリットとデメリットー

仲介手数料はどれくらいとられるの？？

ここで気になるのが、仲介手数料はどれくらいとられるのか？気になりますよね？

売却手数料は、『売却価格×3％+6万円』と決められています。

例えば、不動産の売り手が、1500万円の不動産物件売値で出します。すると、次のような計算になります。

1500万円×0.03+６＝51万円になります。

それに消費税の10％が付くので約56万円を売りては不動産会社に手数料として支払わなければなりません。

【5つの費用】不動産経営するにあたってどのくらい必要経費は引かれるの？

不動産経営はしたいけど、不動産経営はほかの費用が多くかかりそう！と漠然と頭に浮かぶ人が多いかと思います。

それは、何が何のために費用が発生しているのか？知らないからです。

ざっくり、いくらかかるの？？

ざっくりと不動産投資にかかる費用について書いていきます

実際に不動産収入のどれくらい引かれるの？というところが気になると思います。

ざっくり話すと、20～30％くらいはこのような経費で引かれるでしょう

もし、6万円の賃貸だったら、2万円くらいはそういった経費で引かれることになるでしょう

また、借金などして不動産を買ったりすると、ローンの期間にもよりますが収入に入ってくるのは、1.5万円だったりするわけですね！

不動産経営にはざっくり5つの費用が掛かります。

①修繕積立金

②管理費

➂固定資産税・都市計画税

④火災保険

⑤PMフィー

1つずつ解説していきますので安心してくださいね

１．修繕積立金

修繕積立金とは、自分の持っている不動産の資産価値を落とさないための修繕費です

修繕積立金の金額は、マンションだったらマンションの階層や延床面積によります

➤15年、20年先のメンテナンスのための経費であり、区分所有者が管理組合の形で積み立てる大切な将来のための費用です

マンションの老朽化に備え、設備などを更新・維持するためには、定期的な点検や修繕は必ず行わなければならないためそのための経費になります

未来にかかる大きな支出のために毎月、修繕積立しときましょう！という経費です

修繕積立金の例・・・外壁補修、屋上防水、配管補修、エレベータの補修代等

ー修繕積立金の目安ー

アパートの新築が5000万円で立つとして、毎年積み立てておく金額は毎年5000万円×１％の金額ぐらいが目安らしいです。

つまり、毎年50万円くらいは積み立てしないといけないという事になります。

2．管理費

一方で、管理費は日々の不動産維持のための経費になります。

管理費の例・・・電気代、清掃代

3．固定資産税・都市計画税

固定資産税とは？

固定資産税とは、所有する固定資産に課される税金です。

自分の所有する固定資産の評価額（課税標準額）に、標準税率となる約１.4％を掛けて（※）求められます。

※標準税率は地域ごとに変わるので、『不動産のある地域　固定資産税』で検索してみてください。

固定資産税評価額（課税標準額）とは？

固定資産税評価額（課税評価額）は3年に1度見直され、固定資産税以外に都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出に使用されるます。

また、不動産や土地をどれくらいの値段で売却できるかを知りたくなった時に固定資産税評価額を確認することで大体の価値を判断することができます。

固定資産評価額は実勢価格を0.7で割った額です。

実勢価格とは・・・実際に市場で取引される価格で、土地や不動産を売買時に取引が成立する価格。

固定資産税額の算出方法は、

固定資産税額　＝　固定資産税評価額（課税評価額または課税標準額）　×　1.4％（標準税率）

固定資産税評価額（課税評価額）＝　実態価格　×　0.7

例えば、固定資産税評価額が1000万円だったら、固定資産税額は14万円です。

実態価格（市場で売買される価格）は1428万円という事になります。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業（道路、公園、下水整備など）や土地区画整理事業にかかる費用に充てるための税金です。

都市計画税の算出方法は、

都市計画税額　＝　固定資産税評価額（課税評価額または課税標準額）　×　0.2％　

固定資産税評価額（課税評価額）＝　実態価格　×　0.7

例えば、固定資産税評価額が1000万円だったら、都市計画税は2万円です。

実態価格（市場で売買される価格）は1428万円という事になります。

4．火災保険料

火災保険（かさいほけん）は損害保険の一つで、建物や建物内に収容された物品（住宅内の家財用具、工場などの設備や商品の在庫など）の火災や風水害による損害を補填する保険である。名称は「火災保険」であるが、多くの商品には「風災」や「水災」の保証がセットされているため、実際は「災害保険」である。火災保険には専用住宅物件、併用住宅物件があり、それ以外には一般物件、工場物件、倉庫物件の物件種別がある。併用住宅物件は住居と住居以外の用途に併用される物件であり、店舗や事務所と併用する住宅等がある。

Wikipediaより　抜粋

火災保険には、必ず入っておかなければなりません。また、地震に関する保険も同時に入っておくのがオススメらしいです。

なぜなら、火災保険では地震による火災は保険対象にならないためです。

5．不動産会社に支払うPMフィー

PMフィーとは、”プロパティマネジメント”の略で賃貸物件の管理の事を指します。

普通、不動産会社に頼んで日々の管理をしてもらいますよね！

そのための管理費です。

・自分の家周辺の不動産会社の管理費を調べてみても良いかもしれません。

『●●不動産　PM』で検索！

このPMフィーは不動産会社によって様々なので、実際に不動産会社に行ってみてより良い不動産会社を選ぶ必要があります。

まとめ

不動産投資の儲け面について今日は話してきました。

今日読んでもらえば、今まで漠然としていた話が少し現実味を帯びたイメージに変わってきたと思います。

自分に合ったリスクなどを考えて、不動産投資話始めないとダメ！

というのが結論になりますね！

もっと詳しく際りたいという方は、参考図書の紹介を1つプレゼントしておきますね。

ー参考図書ー

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初心者にはもってこいの1冊です。

・不動産投資とは？

という初歩的な質問から『どうしたらぼったくられ不動産を回避して購入できるのか？』

・収入を出し続ける不動産戦略。

・自己破産しない投資の見分け方

など初心者から上級者までこの1冊さえあれば大丈夫！そんな内容になってます。

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